Prodej nemovitosti vlastními silami je jistě možný. Nejspíš ale hodně ztratíte

Vypadá to jako skvělý nápad. Ale jen do doby, než to opravdu zkusíte. Ukážu vám, jaká úskalí na vás při prodeji nemovitosti svépomocí čekají a kolik času i peněz vás tento pokus může stát. A až pak se rozhodněte, jestli se do něj skutečně sami pustíte.

První fáze: příprava nemovitosti a dokladů

Co podceníte na začátku, to později napravíte jen těžko. Od přehnané (nebo naopak podhodnocené) prodejní ceny po chybějící zákonnou dokumentaci. Na pečlivé přípravě celý prodej stojí a padá. 

1. Máte souhlas spolumajitelů? 

Připravte se na to, že s prodejem musí písemně souhlasit všichni vlastníci nemovitosti. Pozor, souhlasem to nekončí – později bude třeba i jejich spolupráce.

2. Víte přesně, komu chcete prodávat?

Když se podíváte na svou nemovitost bez emocí a s odstupem, napadá vás, kdo by o ni mohl mít zájem? A víte, kde a jak takové zájemce najít a správně oslovit?

3. Víte, jaká je správná tržní cena nemovitosti? 

Pokud si řeknete málo, budete tratit. Když to přeženete a po delším nezájmu začnete nemovitost zlevňovat, bude vypadat jako předražený ležák. 

4. Je nemovitost připravená k prodeji?

První dojem rozhoduje. Některé nedostatky si přímo říkají o slevu. Přitom stačí jen vědět na co se zaměřit a jak to správně vyřešit. Úspěšnému prodeji i výsledné ceně to výrazně pomůže.

5. Vyřídili jste si PENB?

Platný energetický štítek musíte mít připravený už při inzerci. Jinak vám hrozí pokuta až 100 000 Kč. A takových povinných náležitostí je více. Například zákonem předepsaná dokumentace k nemovitosti.

6. Je nemovitost v katastru čistá”?

Možná na výpisu z katastru u vaší nemovitosti vázne hypotéka nebo jiný závazek. Hladkému prodeji nepomohou ani věcná břemena, zástavy nebo jiné právní vady. Takové komplikace mohou zájemce o koupi doslova odhánět.

Druhá fáze: inzerce a prodej

Obrňte se trpělivostí. Oslovit ty správné lidi a potom přetavit jejich prvotní nezávazný zájem v úspěšný prodej chce pevné nervy. Připravte se na nekonečné telefonáty, prohlídky zrušené na poslední chvíli, marné čekání i dotazy na tělo.

7. Víte, jak nemovitost propagovat?

Bez kvalitních fotografií, videa, půdorysu a správně sestaveného textu inzerátu se připravujete o velkou výhodu. Navíc počítejte s nutnou úpravou inzerce podle typu reklamního média – jiná fungují na mladé zájemce, jiná třeba na zahraniční manažery. 

8. Máte hodně času na prohlídky?

Po zveřejnění inzerátu můžete být zavaleni dotazy zájemců a žádostmi o prohlídku. Připravte se, že v prvních dnech může telefon zvonit téměř v kuse. Zajistěte si dostatek volna a počítejte s tím, že až třetina zájemců na domluvenou prohlídku nedorazí.

9. Ubráníte se požadavkům
na slevu? 

Připravte se, že po vás zájemci mohou chtít slevu. Rozpoznat, zda má snížení ceny smysl, nebo je zbytečné, není snadné. Přesto musíte na námitky vhodně reagovat, a přitom neztratit nervy ani kupce. 

10. Rozpoznáte opravdu vážné zájemce?

Nevěřte slibům a ujištěním. Rozhoduje až podepsaná, kvalitně sestavená rezervační smlouva. Nejlépe i se zálohou a pokutou pro případ, že by si zájemce koupi náhle rozmyslel. Její příprava něco stojí, ale bez ní ani o krok dál.  

11. Poznáte, zda má zájemce peníze?

Lidé často říkají, že mají “předjednaný”, nebo “zajištěný” úvěr. Víte ale, co to znamená a zda je to vůbec možné? Vše byste si měli ověřit – vyžádat si správné doklady, znát možné překážky a mít celý vývoj jednání zájemce s bankou pod kontrolou. Hrozí, že ztratíte hodně času.

12. Víte, jak zájemce přetavit
ve skutečného kupce?

Opravdu velká a zdaleka ne poslední překážka. Je třeba vybrat toho pravého, domluvit správný způsob uzavření smluv a naplánovat všechny další kroky. Nezapomeňte na detaily – od dohody, kdo zaplatí výlohy, po jasný plán, co dělat v případě neshody při dalším jednání.

Třetí fáze: smlouvy, převod a předání 

Vážného zájemce máte? Výborně. Teď se proměníte v úředníka, právníka, notáře a finančního poradce v jedné osobě. Čekají vás úkony na úřadech a s nimi i nejcitlivější část celého prodeje nemovitosti.

13. Máte prověřenou kupní smlouvu? 

Bezplatné smlouvy kolující zdarma po internetu nestačí. Neochrání vás, ani vaše peníze. Připravte se na investici do kvalitní kupní smlouvy sestavené zkušeným právníkem na míru vám, vaší situaci, potřebám a prioritám.

14. Neriskujete ztrátu nemovitosti i peněz?

Když už se vám podaří domluvit na ceně a platebních podmínkách, je třeba ve správném pořadí provést všechny úkony a převody. Tady jde opravdu o hodně.

15. Umíte vypracovat návrh
na vklad?  

Když až potud vše klapne, čeká vás vypracování návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ten musíte spolu se správnou vkladovou listinou podat na příslušný katastrální úřad. Potom začne běžet zákonná lhůta.

16. Dohlédnete na správné pořadí zápisů?

Ještě to nemáte za sebou. Při převodu nemovitosti záleží na správnosti zápisů i na pořadí úkonů. Banka kupujícího bude chtít vaši nemovitost do zástavy, některé záznamy naopak musí být z listu vlastnictví vymazány. A to vše ve správném pořadí.

17. Uhlídáte smluvní termíny?

Pro někoho detaily, pro jiného kámen úrazu. Pokud jste se s kupujícím dohodli na termínu vyklizení, odprodeji vybavení a předání nemovitosti, je třeba vše také zajistit a dodržet. A nebo vyjednat delší lhůty. V opačném případě vás mohou čekat smluvní sankce.

18. Umíte nemovitost správně předat?

Klíče novému majiteli nemůžete dát jen tak. Připravte si kvalitní předávací protokol a další zákonem stanovenou dokumentaci. Pozor na to, když při předání narazíte na závady – i s tím bude nutné se správně vypořádat.

19. Dokážete správně převést energie? 

Obrňte se trpělivostí a vyrazte na kolečko po dodavatelích elektřiny, plynu, vody a dalších médií kvůli převodu smluv na dodávky těchto energií a služeb. Myslete také na povinnost odhlášení trvalého bydliště a oznámení změn SVJ či družstvu.

20. Víte, že odpovídáte za vady?

Prodejem a předáním to ale někdy nekončí. Až pět let ručíte za skryté vady, za které může kupující požadovat dodatečnou slevu nebo dokonce odstoupení od kupní smlouvy. I tomu je ale možné spolehlivě předejít.

21. Zvládnete správné zaplacení daní?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti, daň z nabytí nemovitosti, daň z nemovitosti… Víte, kdo a kdy má kterou daň zaplatit? Je třeba se postarat o správné vypracování a včasné podání daňových přiznání včetně povinných příloh. Jinak hrozí penále.

Vyčerpávajícím maratonem prodeje nemovitosti můžete projít sami. A možná to dopadne i dobře. Anebo to udělám za vás a ušetřím vaše nervy i čas.

Díky nejvyššímu objemu obchodů a počtu kladných referencí držím titul nejúspěšnějšího realitního makléře RE/MAX Alfa za rok 2017.

Vážím si toho, ale důležitější je, co o mně mí klienti říkají:

  • že dokážu prodat nemovitosti za vyšší částku, než čekají
  • že je mou prioritou jejich spokojenost, ne rychlý zisk provize
  • že jsem trpělivý a mám respekt k jejich přáním i obavám

Ale nejsem na to sám. S prodejem mi pomáhají specialisté – od stěhováků až po advokáty. Vše o mém týmu i dosavadní praxi najdete na této stránce

Ušetřím vám hodně času

Záplava telefonátů v kteroukoliv denní i noční dobu, zájemci, kteří bez omluvy nedorazí, i dlouhé hodiny na úřadech vás se mnou tížit nemusí. Postarám se o to.

Budu hájit vaše zájmy

Málokdo zvládne klidně a správně reagovat, když jeho milovaný byt zkritizuje hned první zájemce. Podobné situace díky profesionálnímu odstupu a zkušenostem otočím ve váš prospěch.

Poradím si s komplikacemi

Vždy se najde něco: od problémů zájemců s vyřízením hypotéky a nečekaných požadavků banky, po výhrady kupujícího ke smlouvě. Zvládnu najít řešení i v situacích, kdy by prodej svépomocí skončil ve slepé uličce.

Dodržím stanovený plán

I když na prodej nemovitosti zrovna nespěcháte, jistě máte svou představu, kdy chcete mít peníze z prodeje k dispozici. Zajistím, abychom váš časový plán dodrželi.

Ochráním váš majetek

Díky mým znalostem, zkušenostem a dodržení správných postupů převodu nemovitosti v katastru i bezpečného převodu kupní ceny vše proběhne správně a spolehlivě.

Přinesu vám více peněz

Můj prodejní systém je dokonale propracovaný a osvědčený. Vytvořením konkurence mezi zájemci a metodou "prodeje nejlepší nabídce" vám vydělám více peněz, než kdybyste nemovitost prodávali sami.

Nejlepší nabídka vyhrává

Vážné zájemce o vaši nemovitost necháme mezi sebou soutěžit cenovými nabídkami. Nezáleží na tom, kdo se ozval dříve, ale kdo nabídne nejlepší podmínky. Vy získáte nejvyšší možnou cenu, kupující vysněný byt či dům a obě strany úspěšný výsledek.

Co o mně říkají klienti

Kolikrát v životě člověk obchoduje s nemovitostí? A když už, tak by měl mít na to pana Kučeru! Nejen že vše seriozně zařídí, ale hlavně vám lidským přístupem odebere velkou část stresu. Myslím, že další komentář je zbytečný. Děkuji za spolupráci s ním.“

Jaroslav Přikryl
koupě chaty, Káraný (Praha-východ), květen 2018

„Asi jeho nejsilnější stránkou je samotný kontakt s lidmi a jednání s potenciálními kupci. Má velmi příjemný projev, je velice empatický a umí naslouchat."

Roman Špicl a Lenka Špiclová
prodej bytu 4+1, Praha 8 - Březiněves, prosinec 2018

Prodejte i vy svou nemovitost za nejlepších možných podmínek 
na aktuálním trhu.