Prodej nemovitosti svépomocí je jistě možný. Nejspíš ale hodně ztratíte
Vypadá to jako skvělý nápad. Ale jen do doby, než to opravdu zkusíte. Prozradím vám, jaká úskalí vás při prodeji čekají, a kolik času, starostí i peněz vás tento pokus může stát. Až pak se rozhodněte, jestli se touto cestou opravdu pustíte.
Lidé si často myslí, že když budou svoji nemovitost prodávat sami, tak ušetří. Také se obvykle domnívají, že cena nemovitosti je prostě trhem daná a tudíž neměnná. Obojí je samozřejmě velký omyl. Dokazují to např. skvělé výsledky realitních aukcí.
První fáze: příprava nemovitosti a dokladů
Co podceníte na začátku, to později napravíte jen těžko. Od přehnané (nebo naopak zbytečně podhodnocené) prodejní ceny po chybějící zákonnou dokumentaci. Na pečlivé přípravě celý prodej stojí a padá.
1. Máte souhlas a součinnost spolumajitelů?
Připravte se na to, že s prodejem musí písemně souhlasit všichni spoluvlastníci nemovitosti. Pozor, souhlasem to ale nekončí – později bude třeba i jejich aktivní spolupráce.
2. Víte přesně, komu chcete prodávat?
Když se podíváte na svou nemovitost bez emocí a s odstupem, napadá vás, kdo by o ni mohl mít zájem? Kdo je typický potenciální kupující? A víte, kde a jak takové zájemce hledat a správně oslovit?
3. Víte, jaká je správná tržní cena vaší nemovitosti?
Pokud si řeknete málo, budete zbytečně tratit. Když to přeženete a po delším nezájmu začnete pod tlakem zlevňovat, bude nemovitost vypadat jako předražený ležák a stejně se neprodá.
4. Je nemovitost připravená k prodeji?
První dojem rozhoduje. O úspěchu prodeje rozhodují také pocity a emoce. Některé nedostatky si přímo říkají o slevu. Přitom stačí jen vědět na co se zaměřit a jak to správně vyřešit. Úspěšnému prodeji i výsledné ceně to výrazně pomůže.
5. Vyřídili jste si PENB?
Platný energetický štítek musíte mít připravený už při inzerci. Jinak vám hrozí pokuta až 100 000 Kč. A takových povinných náležitostí je více. Například zákonem předepsaná dokumentace skutečného stavu nemovitosti. Anebo prohlášení vlastníka. Máte je?
6. Je nemovitost v katastru „čistá”?
Možná na výpisu z katastru u vaší nemovitosti vázne hypotéka nebo jiný závazek. Hladkému prodeji nepomohou ani věcná břemena, omezení nebo jiné právní vady. Takové komplikace mohou zájemce o koupi doslova odhánět.
Druhá fáze: inzerce a prodej
Obrňte se trpělivostí. Oslovit ty správné lidi a potom přetavit jejich prvotní nezávazný zájem v úspěšný prodej chce pevné nervy, komunikační schopnosti a zkušenost. Připravte se na nekonečné telefonáty, prohlídky zrušené na poslední chvíli, marné čekání na další zprávy i dotazy na tělo.
7. Víte, jak nemovitost správně propagovat?
Bez kvalitních fotografií, videa, přehledného půdorysu a správně sestaveného textu inzerátu se připravujete o velkou výhodu. Navíc počítejte s nutnou úpravou inzerce podle typu reklamního média – jiná fungují na mladé zájemce, jiná zase na zahraniční manažery.
8. Máte hodně času na prohlídky?
Po zveřejnění inzerátu můžete být zavaleni dotazy zájemců a žádostmi o prohlídku. Připravte se, že v prvních dnech může telefon zvonit téměř v kuse. Zajistěte si dostatek volna a počítejte s tím, že až třetina zájemců na domluvenou prohlídku vůbec nedorazí.
9. Ubráníte se požadavkům
na slevu?
Připravte se, že po vás zájemci budou chtít slevu. Rozpoznat v takové vypjaté chvíli, zda má snížení ceny skutečně smysl, nebo je zbytečné, není snadné. Přesto musíte na námitky vhodně reagovat, a přitom neztratit nervy, peníze ani kupce.
10. Rozeznáte opravdu vážné a kvalitní zájemce?
Nevěřte slibům a ujištěním. Rozhoduje až podepsaná, kvalitně sestavená rezervační smlouva. A finanční záloha. Nejlépe i s pokutou pro případ, že by si zájemce koupi náhle rozmyslel. Příprava dobré rezervační smlouvy něco stojí, ale bez ní rozhodně ani o krok dál.
11. Poznáte, zda má zájemce opravdu peníze?
Lidé často říkají, že mají “předjednaný”, nebo “zajištěný” úvěr. Víte ale, co to znamená a zda je to v praxi vůbec možné? Vše byste si měli ověřit – vyžádat si správné doklady, znát možné překážky a mít celý vývoj jednání zájemce s bankou pod kontrolou. Hrozí totiž, že zbytečně ztratíte hodně času.
12. Víte, jak zájemce přetavit
ve skutečného kupce?
Opravdu velká a zdaleka ne poslední překážka. Je třeba vybrat toho pravého, domluvit správný způsob uzavření smluv a naplánovat všechny další kroky. Nezapomeňte na detaily – od dohody, kdo zaplatí nejrůznější výlohy, po jasný plán, co dělat v případě neshody či sporu při dalším jednání.
Třetí fáze: smlouvy, převod a předání
Vážného zájemce tedy máte? Výborně. Teď se proměníte v úředníka, právníka, notáře a finančního poradce v jedné osobě. Čekají vás úkony na úřadech a s nimi i nejcitlivější část celého prodeje. Bezpečný převod nemovitosti a peněz.
13. Máte bezpečnou a kvalitní kupní smlouvu?
Bezplatné smlouvy zdarma kolující po internetu nestačí. Neochrání vás, ani vaše peníze. Připravte se na investici do kvalitní kupní smlouvy sestavené zkušeným realitním právníkem na míru vám, vaší situaci a potřebám.
14. Neriskujete ztrátu nemovitosti i peněz?
Když už se vám podaří domluvit na ceně a platebních podmínkách, je třeba ve správném pořadí provést všechny úkony a převody. Špatným postupem riskujete velké starosti a také peníze. Tady jde opravdu o hodně.
15. Umíte vypracovat návrh
na vklad?
Když až potud vše klapne, čeká vás vypracování návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ten musíte spolu se správnou vkladovou listinou podat na příslušný katastrální úřad. Potom začne běžet zákonná ochranná lhůta a následně dojde k povolení vkladu.
16. Dohlédnete na správné pořadí zápisů?
Ještě to nemáte za sebou. Při převodu nemovitosti záleží na správnosti zápisů i na pořadí jednotlivých úkonů. Banka kupujícího bude chtít na vaši nemovitost vložit svoji zástavu. Některé jiné záznamy naopak musí být z listu vlastnictví vymazány. A to vše ve správném pořadí.
17. Uhlídáte smluvní termíny?
Pro někoho detaily, pro jiného kámen úrazu. Pokud jste se s kupujícím dohodli na termínu vyklizení, odprodeji vybavení a předání nemovitosti, je třeba vše také zajistit a dodržet. A nebo vyjednat delší lhůty. V opačném případě vás mohou čekat nepříjemnosti a smluvní sankce.
18. Umíte nemovitost správně předat?
Klíče od nemovitosti novému majiteli nemůžete dát jen tak. Připravte si kvalitní předávací protokol a další zákonem stanovenou dokumentaci. Pozor na to, když při předání narazíte na závady či neshody – i s tím bude nutné se správně vypořádat.
19. Dokážete převést smlouvy na energie?
Obrňte se trpělivostí a začněte kolečko po dodavatelích elektřiny, plynu, vody, svozu odpadů a dalších energií a služeb kvůli převodu smluv na tyto dodávky. Myslete také na povinnost odhlášení trvalého bydliště a oznámení změn SVJ či družstvu.
20. Víte, že odpovídáte za různé vady?
Prodejem a předáním to ale někdy nekončí. Po dobu až 5 let ručíte kupujícímu za případné skryté vady nemovitosti. Kupující za ně může požadovat dodatečnou slevu nebo dokonce odstoupení od kupní smlouvy. I tomu je ale možné správnými kroky spolehlivě předejít.
21. Zvládnete správné přiznání a zaplacení daní?
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti, daň z nabytí nemovité věci, daň z nemovitosti… Víte, kdo a kdy má kterou daň zaplatit? Je třeba se postarat o správné vypracování a včasné podání daňových přiznání včetně povinných příloh. Jinak vám hrozí nepříjemnosti, vč. pokut a penále.
Vyčerpávajícím maratonem prodeje nemovitosti můžete projít i sami. A snad to nějak dopadne. Anebo to udělám za vás, a ušetřím vám čas, nervy i peníze.
Díky každoročně vysokému objemu obchodů a vysokému počtu kladných referencí patřím mezi nejúspěšnější makléře realitní kanceláře RE/MAX Alfa i celé sítě RE/MAX Česká republika.
Vážím si toho, ale důležitější je, co o mně říkají moji klienti:
- že dokážu prodat nemovitosti za vyšší částku, než čekali
- že prodej pod mým vedením probíhá svižně a lehce
- že je mou prioritou jejich spokojenost, ne rychlý zisk provize
- že jsem trpělivý a mám respekt k jejich přáním i obavám
Ale nejsem na to sám. S prodejem mi pomáhají zkušení specialisté – od řemeslníků až po advokáty. Vše o mém týmu i dosavadní praxi najdete na této stránce.
Ušetřím vám hodně času
Záplava telefonátů a e-mailů v kteroukoliv denní i noční dobu, neznámí zájemci, kteří jen slibují, a pak bez omluvy nedorazí nebo už neberou telefon, ani dlouhé hodiny na úřadech vás se mnou tížit nemusí. Postarám se o to.
Budu hájit vaše zájmy
Málokdo zvládne v klidu a správně reagovat, když jeho milovanou nemovitost zkritizuje hned první zájemce. Podobné situace díky profesionálnímu odstupu a zkušenostem otočím ve váš prospěch. Budu pevně stát na vaší straně.
Poradím si s komplikacemi
Vždy se najde něco, od problémů kupujících se získáním a vyřízením hypotéky, přes nečekané požadavky jejich banky až po výhrady kupujících ke znění smlouvy. Zvládnu najít řešení i v situacích, kdy by prodej svépomocí skončil ve slepé uličce.
Dodržím stanovený plán
I když na prodej nemovitosti zrovna nespěcháte, jistě máte svou představu, kdy chcete mít peníze z prodeje k dispozici. Zajistím, abychom váš časový plán dodrželi. A pokud nastane komplikace, která hrozí nepříjemným zdržením, zpravidla budu vědět, jak přesto dosáhnout cíle.
Ochráním váš majetek
Díky mým znalostem, zkušenostem a dodržení správných postupů vše proběhne správně a spolehlivě. Ať už jde o převod nemovitosti v katastru, bezpečenou úschovu a výplatu kupní ceny, nebo správné zdokladování a zabezpečení všech procesů.
Přinesu vám více peněz
Můj prodejní systém je dokonale propracovaný a mnohokrát osvědčený. Vyvoláním velkého zájmu, navozením prostředí soutěže mezi zájemci, a následným prodejem nejlepší nabídce vám vydělám více peněz, než kdybyste nemovitost prodávali sami.
Nejlepší nabídka vyhrává
Všechny seriózní a prověřené zájemce o vaši nemovitost krátce po prohlídkách vyzveme k podání cenových nabídek. Nezáleží na tom, kdo se ozval nebo přišel dříve, ale kdo nabídne celkově nejvýhodnější podmínky.
Vy tak získáte nejlepší možný výsledek, zejména skvělou cenu, a kupující zase svůj vysněný byt či dům. Obě strany pak ocení úspěšný obchod podle jasných pravidel a v čase, který předem znají.
Pro kupující má tato metoda i další výhody, díky kterým je pro ně atraktivní. Spolehlivě se dostanou na prohlídku, takže jim nikdo nemovitost nevykoupí doslova "pod nosem". Všechny podmínky transakce, včetně pevných termínů a pravidel, jsou známé předem. Navíc mohou nemovitost získat za svoji, resp. jimi nabídnutou cenu. Samozřejmě jen pokud nabídka jiného zájemce nebude pro vás lepší.
Co o mně říkají klienti
„Kolikrát v životě člověk obchoduje s nemovitostí? A když už, tak by měl mít na to pana Kučeru! Nejen že vše seriozně zařídí, ale hlavně vám lidským přístupem odebere velkou část stresu. Myslím, že další komentář je zbytečný. Děkuji za spolupráci s ním.“
Jaroslav Přikryl
koupě chaty, Káraný (Praha-východ), květen 2018
„Asi jeho nejsilnější stránkou je samotný kontakt s lidmi a jednání s potenciálními kupci. Má velmi příjemný projev, je velice empatický a umí naslouchat."
Roman Špicl a Lenka Špiclová
prodej bytu 4+1, Praha 8 - Březiněves, prosinec 2018